敖汉旗人民政府
关于进一步加强新惠城区住宅小区
物业管理工作的实施意见
新惠镇人民政府，各街道办，旗政府各有关委办局，中区市直驻敖汉各有关单位：
《敖汉旗人民政府关于进一步加强新惠城区住宅小区物业管理工作的实施意见》已经旗政府2021年第五次常务会议同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
附件：敖汉旗新惠城区住宅小区物业管理工作领导小组组成人员名单
敖汉旗人民政府
2021年11月4日
敖汉旗人民政府
关于进一步加强新惠城区住宅小区
物业管理工作的实施意见
为进一步加强和规范新惠城区住宅小区物业管理工作，健全物业管理体制机制，不断改善居民生活环境，全面提升物业管理服务水平，推动城区建设和管理水平整体提高，根据国务院《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》及《赤峰市人民代表大会常务委员会关于加强住宅小区物业管理的决定》等有关规定，结合新惠城区实际，制定本实施意见。
一、统一思想认识，提升物业管理工作水平
近年来，随着新惠城区城市化进程不断加快，物业管理工作在社区建设和城区管理中的作用日益凸显。加强物业管理工作，有利于提高城区品位，不断改善市容市貌和城乡居民的生活环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序稳定，营造良好的社会环境。新州街道办、惠州街道办、新惠镇（以下统称各镇街）及各有关部门要进一步统一思想，从建设宜居美丽幸福的现代化新惠城区的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，以改善生活居住环境、打造品质社区为目标，积极采取有效措施，全面加强物业管理工作，及时化解物业管理领域的各类矛盾问题，切实提高物业管理工作的整体水平。
二、明确工作职责，建立健全齐抓共管的物业管理体制
按照“条块结合、重心下移、属地管理、行业监督”的总体原则，充分调动和发挥各镇街的积极性和主动性。进一步明确“住建行政主管、城管执法监督，镇街管理为主、社区具体落实、业委会日常监督、部门联动配合”的工作机制，建立起旗、镇街、社区三级物业管理工作体系，共同推动物业管理走上规范健康的发展轨道。
（一）旗住房和城乡建设局（以下简称住建局）是全旗物业管理工作的行政主管部门。负责拟定全旗物业管理规章制度及物业管理相关配套政策；负责物业活动的监督管理工作；充分征求镇街、社区意见，承担全旗专项维修资金的收取、存储、使用、查询等服务保障工作；负责组织工程竣工验收达标工作。
（二）旗城市管理综合行政执法局（以下简称城管局）是新惠城区住宅小区物业管理工作的执法监督部门。负责配合各镇街开展辖区物业管理工作；与各镇街共同对建设单位选聘前期物业企业、配置必要的物业管理用房的监管；对擅自破坏住宅小区公共建筑、公用设施以及擅自改变用途行为的监管；对擅自占用、挖掘住宅小区内道路、绿地、场地，损害业主共同利益行为的监管；对住宅小区内侵占共用部位、空间，损害公共环境等行为的监管；对住宅小区内影响市容市貌、环境卫生行为的监管；对住宅小区内私搭乱建、违法违规装修装饰行为的查处；落实物业从业人员培训、物业企业信用积分管理、物业企业红黑名单等工作。
（三）各镇街对辖区内的物业管理工作负总责。落实属地管理责任。负责本辖区物业管理工作，将物业管理活动的组织、指导、协调、监管纳入工作日程，对物业企业从业行为进行监管；设立物业管理工作机构，具体负责辖区内物业企业的监督、考核和信用信息采集汇总；组织、指导、协调辖区住宅小区召开业主大会和业主委员会选举、换届、备案工作；监督业主大会和业主委员会依法履职，对业主大会和业主委员会做出违反法律法规的决定，应当责令限期改正或予以撤销，并告知全体业主；制定物业服务合同，监督辖区物业企业履行小区环境卫生治理和绿化管护等物业服务事项；对失管住宅小区落实基础性管理服务；建立住宅小区业主信用档案，推进诚信体系建设；指导社区居委会、物业企业抓好住宅小区党建工作；监督指导辖区住宅小区物业企业交接、提前解除物业服务合同备案和无物业管理住宅小区的日常管理工作；监督物业企业与业主大会授权的业主委员会签定物业服务合同；综合协调处理辖区内物业管理方面的信访投诉和矛盾纠纷；协调配合有关部门开展执法进小区及文明创建工作；监督物业企业履行安全生产第一责任人职责；负责物业企业进入、退出、交接工作的组织和管理。
（四）社区居委会负责物业管理工作的推进落实。负责监督指导选聘物业企业；社区居委会在各镇街组织领导下，安排工作人员对住宅小区进行日常管理；对辖区内物业管理活动进行监督检查，发现问题及时纠正；监督指导业主大会和业主委员会开展工作；组织业主及业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则；监督修正和支持履行业主委员会的决议意见；对未成立业主大会、业主委员会及无物业管理住宅小区发挥代管作用；落实社区党组织在住宅小区成立党支部（党小组），党支部书记（党小组长）由社区党组织选任，党支部（党小组）成员由社区党组织在住宅小区党员中考核产生，成员人数由社区党组织根据实际情况确定。鼓励住宅小区党组织与业主委员会成员交叉任职。党支部（党小组）对业主委员会具有领导和监督职责。
（五）业主委员会负责监督和协助物业企业履约。业主委员会在各镇街及社区居委会、社区党支部（党小组）的监督指导下开展工作，主要负责召集业主大会，监督物业企业履行义务，组织居民履约守法，维护居民合法权益，协助物业企业催缴物业费等工作。
（六）各职能部门各司其职，切实履行物业管理工作职责。旗发改、工科、财政、人社、民政、公安、司法、自然资源、市场监管、教育、卫健、文旅、法院、检察院、消防救援、生态环境、融媒体、供电、供水、供热、移动、联通、电信等部门按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。
三、完善工作机制，切实维护物业管理市场秩序
（一）建立干部“双包”机制。建立“城管工作人员包片区，镇街、社区工作人员包小区”的干部“双包”机制。各镇街要组织辖区社区居委会成立由社区居委会书记任组长，镇街、社区工作人员，城管局工作人员（物业监管大队为主）为成员的片区工作组。根据新惠城区住宅小区分布现状，按照“就近划片、便于管理”的原则，将新惠城区住宅小区以社区为单位划分为14个管理片区，每个片区配备2名城管局工作人员。片区内每个小区成立由2名以上镇街、社区工作人员组成的驻小区工作队，负责住宅小区日常管理工作。
（二）建立分类管理机制。结合新惠城区住宅小区基础设施、物业管理服务水平等现状，由各镇街牵头，组织片区工作组、小区工作队按照科学划分、分类管理的原则，将住宅小区分为A、B、C三类进行管理。物业管理服务好、基础设施完善的住宅小区归为A类；物业管理、基础设施一般的住宅小区归为B类；物业管理服务差、基础设施薄弱的住宅小区归为C类。采取A类小区侧重提升品质，B类小区侧重提档升级，C类小区侧重补齐短板的工作方法，逐步推动物业管理和服务水平升级。
（三）建立价格指导机制。前期住宅物业服务费实行政府指导价，由各镇街会同发改、住建、城管部门结合住宅小区实际，统一制定前期物业服务费收费标准。普通住宅物业费参考价标准，由各镇街、住建部门牵头，发改部门监督配合，片区工作组、小区工作队具体负责，结合住宅小区实际情况和物业企业提供的服务标准，科学、合理测定服务费参考价格，切实保证业主的知情权、参与权，确保收费标准与物业服务水平相适应。普通住宅小区物业服务费在取得各镇街、片区工作组同意的前提下，可以根据市场行情、物业服务内容和质量、住宅小区等级按程序进行调整。
（四）建立收费保障机制。物业企业已按合同约定和有关规定提供服务的，住宅小区业主应当及时足额交纳物业服务费。旗不动产登记中心要建立二手房交易环节物业费结清提醒机制。
（五）建立联合验收机制。建立健全新建住宅小区竣工跨部门联合验收机制，由旗住建部门和各镇街共同牵头，组织片区工作组、物业企业、自然资源、城管、消防救援、自来水、热力、国家电网等相关部门，按照职能职责，对已竣工住宅小区的充电桩，绿化，环卫，供水、供电、供气管网，消防设施，物业管理、居民活动用房等配套设施进行联合验收，实行标准化联合验收清单制，确保清单事项全部达到验收标准后交付使用。
四、突出工作重点，狠抓物业管理关键环节
（一）加强重要环节的监督管理
1.把好物业管理招投标关。成立以各镇街为主，旗住建、城管部门共同组成的物业招投标工作组，工作组遵循公开、公平、公正的原则，维护物业管理招投标市场秩序，监督招标人和投标企业按照有关规定，做好物业招投标工作，在招投标文件和签订的物业服务合同中，合理确定物业服务内容、服务等级标准和服务收费价格等事项。禁止开发建设单位擅自引入物业企业。
2.把好交付使用标准关。新建住宅小区的供水、供电、供气、供热、有线电视、网络通信、邮政、路灯、道路、绿化、环卫、排水、消防、电梯、安全技防等公共服务设施和基础设施，达不到交付使用标准的，跨部门联合验收组不得验收，不得出具同意投入使用文件。旗住建部门要通过公共服务设施和基础设施交付使用备案等措施，加强对新建住宅小区交付使用的管理。
3.把好物业承接查验关。旗住建、城管、各镇街要指导物业企业和开发建设单位遵循诚实守信、客观公正、责权分明的原则，制定严格的物业承接查验方案，监督物业企业和开发建设单位做好物业承接，及时发现和纠正物业承接查验过程中的问题，避免前期建设遗留的问题转嫁到物业企业。
4.把好配套服务用房关。旗自然资源、住建、城管等部门应在前期规划、房屋（预）销售、验收备案、交付使用等环节进行严格把关。物业管理、居民活动等配套服务用房，按照《物业管理条例》有关规定以及旗城乡规划委员会会议议定方案进行建设。分期开发建设的项目，应在首期建设项目中一次性规划建设到位。
5.把好业主大会成立关。各镇街、片区工作组，旗住建、城管部门，要时刻关注新建住宅小区的交付进度，及时督促开发建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，对符合成立业主大会条件的，应及时组织召开首次业主大会，并全程参与、指导、监督，确保成立程序合法。
6.把好物业企业退出关。业主大会解聘物业企业或物业企业退出管理项目，应提前将解聘或退出原因、时间以书面形式向辖区小区工作队、片区工作组报告，经请示镇街同意后在物业管理区域内醒目位置向业主公告。各镇街应会同旗住建、城管等部门及时调查了解情况，解决出现的矛盾和纠纷，引导业主大会正确使用物业企业“解聘权”，做好新老物业企业交接工作的协调和监管。物业服务企业退出项目管理，应当坚持维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、平稳过渡的原则进行。物业服务企业退出项目管理时，仍未能选聘到新的物业服务企业，由镇街负责临时托管。
7.把好维修资金使用关。住宅小区专项维修资金的使用，可以通过业主大会讨论或者向业主公告征求意见的方式作出决定。采用公告征求意见形式的，要在片区工作组、小区工作队的监督下进行，由业主委员会在物业管理范围内，公告专项维修资金使用的范围、用途、预算等内容。业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共有管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（二）加强物业企业服务行为的监督管理
1.加强物业企业自身建设。物业企业要制定全面的服务方案、岗位职责、工作流程、服务规范、培训考核、值班巡逻、服务记录、投诉处理等管理制度，让服务工作向制度化方向发展；要强化服务意识，在仪容仪表、服务言语、职业道德、工作技巧、物业知识等方面，定期对从业人员进行培训，以优质的服务赢得业主的理解、支持和配合；要实行物业从业人员持证上岗制度，物业项目经理、专业技术人员要按照有关规定取得物业管理岗位证书或专业技术证书；要通过计算机网络、企业管理软件、物业收费系统、公共短信平台、收费一卡通等手段，在计划、物资、财务、人力、收费、档案等方面实现科学化管理，并建立完善物业服务工作应急预案，全面提升物业服务水平。
2.加强物业企业不良行为监督检查。对物业企业日常不良行为和违法违规行为，片区工作组、小区工作队要及时进行查处，记入企业诚信档案，并向社会公布。物业企业诚信档案要与物业招投标、项目评优等挂钩。推行物业收费明码标价制度，加大对物业企业多收费少服务、收费不透明、巧设名目收费等违规行为的查处力度。
3.建立物业服务事项公开公示制度。物业企业要将服务内容、服务标准、收费标准、收费依据、岗位设置、报修电话等信息，在住宅小区醒目位置进行公示，每半年公布物业服务费收支明细、业主共有经营性收支明细、专项维修资金使用明细等，主动接受业主及相关部门的监督。
（三）加强共用部位、设施设备的监督管理
对业主依法享有所有权或者使用权的物业共用部位、设施设备、物业管理用房、居民活动用房，旗住建部门要监督开发建设单位在商品房销售方案和商品房买卖合同中向购房人明示，做好权属登记，不得私自处理。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，要按照职责，承担物业管理区域内相关管线和设施设备的管理、维修、养护、更新和改造责任。属于物业企业管理范围的管线和共用设施设备，物业企业要承担管理、维修和养护责任。
（四）加强业主大会、业主委员会的监督管理
1.规范业主委员会选举、改选工作。住宅小区符合成立业主委员会条件的，根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照法定程序，由各镇街组织、监督、指导业主委员会选举和成立工作。严格业主委员会候选人遴选，业主委员会候选人要在政治觉悟高、具有无私奉献精神、无不良记录的本小区业主中选择，经住宅小区党支部（党小组）推荐、考察推选产生。业主委员会主任及其委员，在住宅小区党支部（党小组）或半数以上的委员反对时，各镇街应及时组织片区工作组、住宅小区党支部（党小组）、业主委员会、小区工作队召开会议，指导业主委员会对主任等成员进行改选。对选举、改选后产生的业主委员会应当向旗住房和城乡建设局备案。
2.监督业主大会和业主委员会依法履职。业主大会、业主委员会应当认真履行职责，接受镇街、片区工作组、小区党支部（党小组）、小区工作队的指导、管理和监督，业主委员会做出的决议意见，应当告知相关的片区工作组、小区工作队，并听取片区工作组、小区工作队的建议。业主委员会成立前或集体换届期间，由社区居委会、住宅小区党支部（党小组）代为履行业主委员会的职责，确保物业管理工作正常运转。
3.规范业主大会、业主委员会经费来源和使用。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。业主委员会工作经费的筹集、管理和使用由业主大会议事规则具体约定。业主大会、业主委员会工作经费需要在物业管理区域内经营用房、共用部位、共用设施等公共收益中列支的，须征得片区工作组、小区工作队的同意。
五、创新工作方式，逐步扩大物业管理覆盖面
旗住建、城管、各镇街要逐步破解老旧小区无物业管理难题。对综合改造后规模较大的老旧小区，通过招标等方式选聘物业企业进行管理。对规模较小、相邻但又相互独立的小区，可采取“统一打包”方式，选聘物业企业进行统一物业管理。对暂时不能实施综合改造或基础条件差、选聘物业企业困难的老旧小区，以镇街为单位成立物业管理服务中心，组织实施保洁、绿化、保安等基础性物业服务，力争实现物业管理服务的全覆盖。
六、加强组织领导，确保物业管理工作健康发展
（一）加强组织领导。根据工作需要，调整新惠城区住宅小区物业管理工作组织机构。调整后的领导小组由旗政府分管旗长任组长，旗住建、城管、镇街主要负责人任副组长。由旗工科局、财政局、人社局、民政局、公安局、司法局、自然资源局、市场监管局、教育局、卫健委、文旅局、法院、检察院、消防救援大队、生态环境分局、国网敖汉供电分公司、融媒体中心及各通信公司等为成员单位。各成员单位要按照相关法律法规规定，认真履行职责，做好物业监督管理和服务工作，统筹解决物业管理工作中的难点问题。
（二）推进党建引领。全面推进“党建+物业”融合管理模式，坚持“党建引领、属地主导、多元共治”原则，以社区党组织为核心，以物业企业党建工作为载体，在住宅小区全面推行住宅小区党组织、业主委员会、物业企业三方“双向进入、交叉任职”，着力打造“红色物业”。创新“四方共议、同心共建”工作机制（四方即：社区党组织、住宅小区党支部（党小组）、业主委员会和物业企业），实行“四方共议”联动例会制度，明确四方职责，实现提议合理化、决策民主化、结果公开化，为化解业主和物业企业、物业企业和业主委员会之间的矛盾，解决物业管理和服务过程中出现的困难和问题发挥积极作用。
（三）建立奖惩机制。通过“物业服务明星企业、物业管理示范小区、物业管理先进社区、优秀项目经理、优秀业主委员会”等评比活动，实现企业与业主的良好互动、管理和服务的良性循环。对工作突出的部门、镇街、社区居委会、物业企业以及优秀个人要进行表彰；对重视不够、措施不力，造成重大物管纠纷或引发不稳定事件的，将严肃追究有关单位及个人的责任。
（四）加强宣传引导。各镇街、相关单位要通过多种形式，加大物业管理法规宣传力度，引导居民树立“花钱买服务”的消费观念，协助物业企业及时足额收取物业服务费用，破解部分业主长期拖欠物业服务费难题，创造良好的物业服务管理环境。
（五）加强政策扶持。各有关部门要支持物业企业工作，给予政策扶持，帮助解决实际困难。旗人社部门要对物业从业人员提供优惠政策。旗税务部门要在税费征收和计价标准上，对物业企业统筹考虑给予优惠政策。旗公安、城管、市场监管、消防救援等部门要进入小区，协助物业企业做好消防安全、车辆管理、违建拆除、商铺管理等工作。旗人民法院要建立“绿色通道”，加大对拖欠物业费案件的审理力度。
七、其他法律、行政法规对有关物业管理另有规定的，依照其规定。
八、本意见自印发之日起实施，《敖汉旗人民政府关于加强物业管理的实施意见》（敖政发〔2018〕4号）同时废止。
九、本意见由旗住房和城乡建设局负责解释。
附件
敖汉旗新惠城区住宅小区物业管理工作
领导小组组成人员名单
组 长：吴春光 （旗政府副旗长）
副组长：文凤江 （旗政府办公室副主任）
陈智勇 （旗住房和城乡建设局局长）
刘长青 （旗城市管理综合行政执法局局长）
孙东屹 （新州街道办党工委书记）
姜峰君 （惠州街道办党工委书记）
左志光 （新惠镇政府镇长）
张文健 （新州街道办主任）
徐国东 （惠州街道办主任）
成 员：李国峰 （旗发改委副主任）
王玉春 （旗工科局副局长 ）
贾玉山 （旗财政局副局长）
张国海 （旗人社局劳动保障综合行政执法大队大队长）
于亚光 （旗民政局副局长）
陶国辉 （旗公安局党委委员）
陈晓东 （旗司法局副局长）
左志国 （旗住建局副局长）
黄旭坤 （旗城市管理综合行政执法局副局长）
于凤永 （旗自然资源局副局长）
张啸谷 （旗市场监督管理局副局长）
邱亚春 （旗教育局副局长）
经志明 （旗卫健委副主任）
王成江 （旗文化市场综合行政执法局局长）
王志强 （旗人民法院审判委员会专职委员）
刘占东 （旗检察院副检察长）
霍 然 （旗消防救援大队大队长）
王吉祥 （旗生态环境分局副局长）
王金华 （旗融媒体中心副主任）
马俊龙 （国网敖汉旗供电公司副经理）
苑春东 （联通敖汉分公司副经理）
徐 立 （移动敖汉分公司副经理）
李雪松 （电信敖汉分公司经理）
杨 波 （广电网络敖汉分公司副经理）
叶永春 （新州街道办副主任）
王明艳 （惠州街道办综合行政执法局局长）
刘宝天 （敖汉旗顺通供水服务有限公司经理）
连忠良 （敖汉旗中远供暖有限公司总经理）
领导小组下设办公室，办公室设在旗住建局，办公室主任：陈智勇（兼），副主任：左志国（兼）、黄旭坤（兼）。
今后，除旗政府领导外，领导小组各成员如有变动，由领导小组办公室自行调整，旗政府办公室不再另行发文。
抄送：旗委办，人大常委会办公室，政协办，纪委监委。
敖汉旗人民政府办公室 2021年11月4日印发
